慢開發模式劣勢明顯 九龍倉集團下調業績目標
3月7日，九龍倉集團(00004.HK)發布2018年財報。
2017年11月，九龍倉集團將旗下物業公司九龍倉置業分拆赴港上市，這是在分拆之后，九龍倉集團交上的首份年度答卷，但業績表現并不如預期。
業績不佳
九龍倉集團于2017年11月分拆九龍倉置業，故將集團財務業績與2017年作直接比較的意義不大，因此九龍倉集團的業績比較將九龍倉置業撇除。
2018年，集團基礎凈盈利減少11%。若計入投資物業重估盈余及其它項目，股東應占集團盈利減少70%至66.23億港元。若將已分拆的九龍倉置業撇除，降幅為50%，主要由于2017年包括出售8 Bay East所得收益44.99億港元。
2018年，九龍倉集團收入減少13%至210.5億港元，反映投資物業增長28%、發展物業下跌24%及撤出CME1。
在九龍倉集團業績會上，面對業績的質疑，九龍倉集團有限公司主席兼常務董事吳天海表示，各種業務基本上表現比較均勻，但有兩個部門的業務在去年出現了倒退。一個是香港的地產業務，另外一個就是物流業務，其實2018年我們整個集團業績倒退的最大理由，就是因為香港地產的盈利與2017年比較有較明顯的下降，這主要與物業的入賬情形有很直接的關系。
吳天海用了“有喜有憂”來表示九龍倉集團的狀況，喜的是希望今年繼續做下去或者更上一層樓，但是不敢打包單。憂的是九龍倉集團還將需要一點時間去轉身，希望股東們多給他們一點耐心。
下調內地業績目標
近年來，九龍倉集團原本均衡的業務版圖開始向內地的住宅業務和投資物業傾斜。從業績表現和土儲擴張來看，內地已經成為九龍倉集團最大的主戰場。
2018年，內地市場好于香港市場，數據顯示，2018年九龍倉集團已簽約發展物業銷售總金額下跌16%至279.58億港元，其中內地簽約銷售金額下跌5%至228.15億元人民幣，香港已簽約銷售額為19.19億港元，其中2017年為47.33億港元。
對于內地和香港的房地產市場，九龍倉集團顯然已經做出了判斷，吳天海表示，香港的地產市場是已經倒退了而不是正在倒退，我們希望下一年它能表現得更好。而當被問及新一年的增長點時，吳天海說道，希望在內地的業務能夠持續作出更多貢獻。
著名經濟學家宋清輝告訴《華夏時報》記者，作為全球最昂貴的房地產市場，香港房價較去年的峰值下跌約10%左右。在今年潛在的利率上調沖擊消費者信心背景下，香港房地產未來一段時間的發展難言樂觀。港資房企在香港地產進入低谷時期，將業務重點放至內地也是無奈之舉，目的是為了順利地活下去。
但在制定內地的業績目標時，九龍倉集團更為謹慎，相比2018年220億元的銷售目標，今年內地目標下調至180億元。
吳天海表示，調低目標的原因是“沒貨”，這是出于對市場前景依然保持著審慎，內地的樓市起落很大，會受到比如調控等各種因素影響。
至于九龍倉集團整體銷售的下跌，上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者采訪時表示，九龍倉集團基本上都是做改善型物業，一般在市場比較好的時候，大家的消費意愿都比較高，但是在市場調整的時候，受限于限購政策，首付可能會更高或者不能再購買二套房產，高端物業受政策性的影響更大。另外，很多城市的調控政策對豪宅的價格都是限價的。那無形之中會壓縮開發商的利潤。
發展步調緩慢
九龍倉集團今年“沒貨”的原因，與其現在的土地儲備不無關系。其年報顯示，2018年，集團在蘇州、杭州、佛山、廣州購入12幅土地，總樓面面積為81萬平米，土地儲備面積370萬平米，代價為181億元。這與龍頭房企動輒幾千萬平米的土儲相差甚遠。
實際上，九龍倉集團的土地儲備近年來則一直在縮減?！度A夏時報》記者查閱近幾年年報發現，370萬平米的土地儲備是2012年以來的最低值，在九龍倉快速擴張的2012年，土地儲備一度達到了1230萬平米。
伴隨著土地儲備的縮減，是九龍倉在內地業務的收縮，其在內地的布局一直趨向謹慎保守。2015年，九龍倉集團一高管曾明確表示，內地三四線城市存量過多的問題顯而易見，九龍倉繼續在三四線城市找項目，并非上策。應該把力量集中在一二線城市，把該做的項目做得更好更大，集團布局會慢慢減少到一半，集中到七八個城市。
土地儲備作為開發商的“家底”，未來業績增長的基石，對于房企發展的重要性不言而喻。但九龍倉集團在土儲方面的收縮直接影響了其后續發展，甚至令其無房可售。
除了土地儲備嚴重不足之外，對比習慣于高周轉的內地房企來說，九龍倉集團的周轉速度過于“慢”。以九龍倉為代表的港資地產企業習慣于“慢開發、高溢價”的開發模式，相比之下，高周轉模式則讓內地房企的規模擴張速度更快，港資企業在地產領域慢慢落于下風。
宋清輝指出，九龍倉集團在內地的打法，有些過于“慢”半拍。對比習慣于高周轉的內地房企來說，劣勢很明顯，會帶來較大的資金壓力。
盧文曦表示，拿九龍倉集團來說，他們習慣于做一些比較精致的產品，強項是在商業和高端住宅，本身這種節奏就不適合做高周轉，他們可能更多的主打細分市場，最近幾年開發產品的節奏也是比較慢。和內地企業的產品套路不同，打法也就完全不同。
盧文曦還表示，九龍倉集團周轉的速度的確是慢了一點，這個也跟港資公司比較保守有關系，因為港資公司的風險意識更強，他們經歷過很多市場波動，過于保守也就錯失了在內地發展的最好時機。相比來說，內地并沒有經歷過大的調整，所以內地房企相對比較激進，敢于運用高杠桿、高周轉，所以發展速度就更快。
